隨著房價的不斷上漲，房產中介公司也如雨后春筍般出現。為獲取更有利的市場地位和交易優勢，某些中介公司會與房產賣家簽訂“獨家”代理合同，約定在一定的期限內由該中介公司負責對外出售房產，賣家不得私自將房產轉讓。賣家們知道嗎，從此開始您就喪失了自行出售房產的權利！

【案情】

2015年2月，蔣某與某房產中介公司經協商簽訂《房產出售委托書》，約定被告將其所有的房地產委托原告代售，該委托為獨家委托代理，雙方約定了出售價格和委托期限。該委托書還約定，傭金由賣家支付該物業出售價的1%，由買家支付該物業出售價的1%，傭金在買賣雙方簽訂買賣合同時支付。在委托期限內賣家私自與買家簽訂買賣合同或私自成交，仍應視為中介公司的行為，賣家應向中介公司按實際出售價的3%支付傭金。

委托書簽訂后，中介公司雖然帶了不少客戶到蔣某處看房，但均未成交。在委托期限內，蔣某與案外人簽訂《房地產買賣合同》，將委托中介公司代售的房產以人民幣350萬元的價格轉讓給案外人。

中介公司得知后要求蔣某支付傭金，雙方協商未成，中介公司為此訴至法院。

【分析】

上海房產律師認為本案有三個焦點：1、蔣某與中介公司簽訂的《房產出售委托書》法律性質如何？2、蔣某私自轉讓房產的行為是否違約？3、如果違約，蔣某是否要承擔3%的傭金？

中介公司與蔣某簽訂的《房產出售委托書》具有合同的性質，系雙方的真實意思表示，且內容不違反法律法規的強制性規定，應認定為合法、有效，對雙方均具有約束力。

《房產出售委托書》簽訂后，中介公司介紹了大量客戶至蔣某處看房，雖最終未能成交，但這并不能說中介公司沒有開始履行合同義務。現蔣某在委托期限內未經中介公司同意將委托代售房產轉讓他人屬違約，應承擔相應的違約責任。

房產轉讓行為是蔣某獨自完成的，無中介公司協助。中介公司除了預期的由蔣某支付0.5%傭金收入外亦無其他損失，合同約定出售價3%的傭金顯然過高，蔣某可以請求法院進行調整。

【判決】

最終，法院認定蔣某違約，但中介公司主張的傭金數額過高，由于蔣某房產出售價為人民幣350萬元，法院最終以房產出售價的1%計算傭金，判決蔣某需給付傭金應為人民幣3.5萬元。

【結束語】

“獨家”代理是近年來房產中介公司常用的一種獲取穩定房源的手段，這使得中介公司在代理出售房產時能好地掌控房產價格和選擇買方。雖然這能促進房產中介努力為房產賣家提供更多的交易機會，但賣家為此所付出的代價也非常昂貴的，其在一定期限內失去了以更好的價格或其他更好條件成交的可能性。

上海房產律師認為“獨家”代理對于房產賣家來說并未必是件好事，一旦“私自”賣房，其將面臨違約的風險。因此，房產賣家在對待“獨家”代理這樣的問題時務必謹慎。