提示：沒有辦理物權(quán)登記并不影響房屋買賣合同效力。
高某因房屋拆遷可獲得安置房屋一套，但還沒有確定具體的安置房屋坐落位置。2009年5月20日高某與楊某就將來要取得的某A樓盤一期的安置房一套簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議載明了雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)以及違反協(xié)議約定的責(zé)任承擔(dān)事項(xiàng)。
2009年6月底高某沒有能夠取得A樓盤一期的安置房，故雙方于2009年6月15日簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。補(bǔ)充協(xié)議載明高某獲得A樓盤二期的安置房仍然按照《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定履。此外，《補(bǔ)充協(xié)議》還就其他違反協(xié)議約定事項(xiàng)進(jìn)行了相關(guān)約定。
2013年3月3日高某取得了動(dòng)遷安置房屋一套，但并非A樓盤二期的安置房，被安置到了一套B房屋。高某按照《安置協(xié)議》繳納了相應(yīng)房款及天然氣安裝費(fèi)共計(jì)1萬9千余元。
后高某向法院起訴稱：其與楊某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，即未依法取得權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，故雙方的協(xié)議為無效合同。合同約定的是某樓盤房屋，但其并未獲得而是獲得了B房屋。因協(xié)議的標(biāo)的物根本不存在，原告無法獲得標(biāo)的物房屋，協(xié)議無法履行。雙方就該事進(jìn)行協(xié)商未果，特向法院起訴，請(qǐng)求法院判決其與楊某簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》無效;并由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
【律師評(píng)析】
《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
未辦理物權(quán)登記而處分該物權(quán)雖不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但卻不影響合同效力。當(dāng)事人對(duì)可合理期待將來取得合法物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)簽訂的買賣合同或者協(xié)議效力不應(yīng)受制于物權(quán)登記與否。
【裁判】
法院經(jīng)審理查明：高某動(dòng)遷安置的B房屋并非經(jīng)濟(jì)適用房，目前也沒有辦理過產(chǎn)權(quán)證，高某實(shí)際占用該房屋，目前也沒有房屋買賣或抵押等法律關(guān)系存在。原告依據(jù)的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6款的規(guī)定即“房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定系從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)角度進(jìn)行的規(guī)定和限制，而非并合同行為的規(guī)定和限制。現(xiàn)B房屋未辦理物權(quán)登記的事實(shí)，并不影響《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》的有效性。法院判決駁回高某的全部訴訟請(qǐng)求。
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