提示：未經(jīng)出租人同意承租人擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同無效出租人可行使合同解除權(quán)。
【案情簡介】
2010年9月，范某將一套自己所有的店面出租給秦某，租期為兩年。雙方約定：秦某不得轉(zhuǎn)租，否則范某有權(quán)解除租賃合同。2011年8月，秦某將該店面轉(zhuǎn)租給趙某，租期為一年，并約定期滿后可以續(xù)簽。2012年1月，趙某被房主范某告知將收回該店面，趙某認(rèn)為秦某隱瞞真相導(dǎo)致自己無法繼續(xù)承租。于是趙某將秦某告上法院，請求法院確認(rèn)該租賃合同有效。
【分析】
我國《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”該條只規(guī)定了經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是有效的，但對于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同是否有效則未規(guī)定。
原租賃合同明確約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，此時承租人自行轉(zhuǎn)租，違反誠實信用原則，本質(zhì)上為惡意違約行為，此時，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)為無效，出租人可行使合同解除權(quán)，收回租賃物;對善意的次承租人來說，可依據(jù)無效合同的處理規(guī)定向承租人要求賠償損失。
在本案中，范某和秦某已在原租賃合同中明確約定，秦某不得轉(zhuǎn)租，否則范某有權(quán)解除租賃合同。秦某隱瞞真相，將該店面轉(zhuǎn)租給不知情的趙某，秦某此時并無轉(zhuǎn)租的權(quán)利，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)視為無效。秦某與趙某的轉(zhuǎn)租合同無效，趙某的訴訟請求得不到法院支持。
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”故，趙某可以向法院起訴要求秦某賠償其相應(yīng)的損失。
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