居住權益是否可對抗房屋所有人擁有排除妨害請求權

【案情】

王某是劉某的獨生子，長期居住在國外，劉某居住在國內(nèi)王某名下的唯一住房內(nèi)。2011年11月，李某與王某簽訂房屋買賣合同，約定李某購買王某的該處房屋，成交價為123萬元。雙方同時簽訂一份補充協(xié)議約定：由于該房目前由王某的母親劉某居住，過戶后半年如果劉某不合作騰房，李某有權起訴要求劉某騰退房屋。此后李某依約支付了房款，2012年4月，李某取得房屋所有權證書。但劉某并不知曉其子王某與李某買賣房屋之事。同年9月，李某訴至法院，要求劉某排除妨害，騰退房屋。

?【分歧】

?本案的爭議焦點是：取得房屋所有權的李某能否要求居住人劉某騰退房屋。

?【審判】

? 我國的《〈物權法〉草案》四次審議稿中，也曾有過“居住權”的條文，在該草案中，此一權利被界定為：因各種原因為家庭成員以外的人設立的長期居住的權利，并不適用婚姻家庭、租賃所產(chǎn)生的居住關系。雖然最終正式頒布的物權法并未確立該項權利，但實踐中，基于各種特定的法律關系而產(chǎn)生的居住權益已普遍存在。雖然我國目前法律層面的規(guī)范沒有明確居住權的概念，但是對于一些特定的自然人，依然設置了諸多保護其居住權益的規(guī)范性條文。如老年人權益保障法第十六條中明確：贍養(yǎng)人應當妥善安排老年人的住房，不得強迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋。再如《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第二十七條第三款規(guī)定：“離婚時，一方以個人財產(chǎn)中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”從上述法律和司法解釋的規(guī)定中可以看出，對于一些“特殊”的自然人，其本人對于他人享有所有權的房屋可基于特定的人身關系而享有一定的居住權益。

? 具體到本案，涉訴房屋雖然最初登記在王某名下，但作為獨生子，王某在國內(nèi)僅此一處房屋，而該房屋長期由劉某居住使用，劉某名下也沒有其他房屋。劉某年事已高，涉訴房屋被出賣之后，劉某又未從王某處得到其他贍養(yǎng)場所。從贍養(yǎng)義務的履行和公序良俗的法律原則出發(fā)，當可認定王某的母親劉某對于涉訴房屋具有居住使用的權益。

? 作為房屋的買受人，李某在簽訂涉訴房屋的買賣合同時，明知出賣人王某在國外居住，且涉訴房屋長期由鄭某居住使用，但為了以較為優(yōu)惠的價格購買該房屋，李某并未詢問劉某是否還有其他住房，亦未在看房的過程中明確告知劉某房屋買賣的事實，而是在與王某的雙務合同中約定了“起訴劉某”的條款，因此，可以認定在購買涉訴房屋之初，李某就已經(jīng)明知房屋存在騰退的風險，但依然簽訂了合同并辦理了產(chǎn)權變更登記，對于在此交易過程中產(chǎn)生的風險，李某應當自行承擔。

綜上所述，本案中，雖然李某通過買賣獲得了房屋所有權，并與王某在合同中作出了“起訴劉某”的約定，但劉某基于特定身份關系取得的居住性權益足以對抗李某的騰退房屋的請求權。