居間服務(wù)未完成能收取傭金嗎

【案情】?

2013年7月，閆女士（甲方）委托山東日照M房產(chǎn)置換有限公司（乙方）（以下簡(jiǎn)稱M公司）代為尋找房源，并在該公司提供的格式居間合同上簽字。合同第5條約定“甲方購買乙方提供的房源，應(yīng)支付房屋實(shí)際成交價(jià)1.5%的服務(wù)費(fèi)用。”第7條約定“甲方自查看乙方提供信息房屋之日起1年內(nèi)，自己或通過他方（無論是其他房屋中介或個(gè)人）與乙方提供的房屋業(yè)主達(dá)成交易，則視為本次中介成功，甲方即構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。若購買房產(chǎn)，甲方除應(yīng)支付正常服務(wù)傭金外，還應(yīng)按該房屋實(shí)際成交價(jià)的10%支付違約金。”第8條約定“本協(xié)議中所指的甲方包括但不限于甲方本人、親屬、朋友、同事及能夠證明有隸屬關(guān)系的單位等。”隨后，M公司多次帶閆女士看房，其中包含位于山東日照某小區(qū)的涉案房屋，但最終閆女士并未通過M公司購買該房屋，而是由閆女士的丈夫王某通過日照B房產(chǎn)中介公司以105萬元的價(jià)格從原房主張某處購買。M公司知曉上述購房事實(shí)后，因傭金問題與閆女士發(fā)生爭(zhēng)議。M公司在居間合同上補(bǔ)寫了閆女士一欄及涉案房屋情況后，訴至法院，要求閆女士按居間合同約定支付傭金1.57萬元及違約金1萬元。?

本案最后判決駁回M房產(chǎn)置換有限公司的訴訟請(qǐng)求。?

【評(píng)析】?

首先，從居間合同之法律特征分析。根據(jù)《合同法》第４２４條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同之機(jī)會(huì)或者提供訂立合同之媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬之合同。居間為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品之買賣雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金之服務(wù)。《合同法》第４２６條規(guī)定，因居間人提供訂立合同之媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人之報(bào)酬。由此我們得知，居間人取得傭金必須滿足兩個(gè)要件：第一，所介紹之合同必須成立；第二，合同的成立與居間人之介紹有因果關(guān)系。只有同時(shí)具備兩者，委托人才負(fù)有支付傭金之義務(wù)。本案中的閆女士通過M公司求租房屋，M公司作為居間人提供了訂立媒介服務(wù)，但閆女士并未因M公司的媒介服務(wù)促成房屋買賣合同的成立，因此M公司不能要求閆女士支付傭金。?

其次，根據(jù)《合同法》第３９條規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為重復(fù)使用而預(yù)先擬定并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商之條款。本案原告M公司與被告閆女士簽訂的服務(wù)委托合同，系由原告方為重復(fù)使用而向被告提供的事先擬定的條款，原、被告雙方未進(jìn)行協(xié)商而僅是由被告在合同上簽字而后由原告再另行補(bǔ)寫其他內(nèi)容，因此原、被告之間簽訂之服務(wù)委托合同系格式條款合同。?

第三，根據(jù)《合同法》第４０條規(guī)定，免除提供格式條款一方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、對(duì)方主要權(quán)利排除的，該條款無效。中介活動(dòng)之核心是促成合同簽訂、完成交易，而不只是進(jìn)行居間行為。M公司與閆女士簽訂的服務(wù)委托合同第7條和第8條的約定，M公司提供給閆女士的房產(chǎn)信息，只要閆女士在此后1年內(nèi)與房主完成交易，而不管公司最終作用均須付費(fèi)。然而，M公司無權(quán)因閆女士已看房，而剝奪其選擇他人服務(wù)之權(quán)利。因此，該條款加重了閆女士的責(zé)任、排除了閆女士主要權(quán)利、免除了M公司的核心義務(wù)，應(yīng)屬霸王條款，故該條款無效。M公司安排閆女士看房，只是進(jìn)行了中介活動(dòng)，并不是已促成合同簽訂、完成交易，且涉案交易之完成，起決定性作用卻是他人，而非M公司，但M公司卻依據(jù)事先與閆女士簽訂的格式合同主張傭金及違約金，法院不應(yīng)當(dāng)支持。?

第四，根據(jù)《合同法》第４２７條的規(guī)定，居間人沒促成合同成立的，不能要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出之必要費(fèi)用。居間活動(dòng)費(fèi)用是居間人在促使合同成立之活動(dòng)中支出的必要費(fèi)用，與報(bào)酬非同一概念。故本案M公司可以根據(jù)自己提供中介服務(wù)之實(shí)際支出另行提起訴訟。