你能否代為債務(wù)人向債權(quán)人承擔債務(wù)?

案例介紹：

1994年2月，張某向某開發(fā)商購買位于本事松江的別墅一套，張某向開發(fā)商全額支付了房款，開發(fā)商也將房屋交付了給張某，但由于開發(fā)商尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，雙方當時不能辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。

1998年，開發(fā)商取得的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證，但未告知張某房屋過戶事宜，而是將房屋抵押給了某銀行，進行抵押貸款。2005年，因開發(fā)商無力歸還借款，房屋被法院查封。

2008年，張某起訴開發(fā)商要求辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，法院在受理案件后，將銀行作為第三人追加到訴訟中來。在訴訟中，張某表示愿意代開發(fā)商向銀行歸還全部欠款，但開發(fā)商和銀行均不同意，銀行仍要求開發(fā)商歸還債務(wù)，而開發(fā)商也不愿意由張某代為歸還債務(wù)。

律師分析：

本案開發(fā)商應(yīng)當配合張某辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)是可能的，但前提是房屋必須沒有抵押和查封。現(xiàn)房屋已被查封，則必須待開發(fā)商還清銀行債務(wù)，銀行撤銷抵押，法院撤銷查封后，方可以進行過戶。本案的焦點就是，張某雖然愿意代開發(fā)商歸還銀行欠款，在開發(fā)商和銀行均不同意的情況下，法院能否判令由張某向銀行歸還欠款，然后由開發(fā)商配合張某辦理房屋過戶手續(xù)?

在法律上，張某的行為就是債務(wù)承擔，也就是第三方介入債權(quán)債務(wù)關(guān)系，為原債務(wù)人承擔一部分貨全部債務(wù)的行為。對于債務(wù)承擔行為必須滿足5個條件：1、債務(wù)承擔人承擔債務(wù)必須是可以轉(zhuǎn)讓的債務(wù);2、債務(wù)承擔必須不改變原債務(wù)的內(nèi)容;3、需由債務(wù)承擔人有真是的意思表示并與原債權(quán)人、債務(wù)人(或其中一方)達成合意，簽訂債務(wù)承擔協(xié)議;4、免責式債務(wù)承擔必須經(jīng)債權(quán)人同意;5、第三人加入到原債權(quán)債權(quán)法律關(guān)系中，承擔原債務(wù)人的義務(wù)，享受原債務(wù)人的權(quán)利，受原債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系的約束。

在本案中，客觀上由于開發(fā)商和銀行均不同意由張某代為償還欠款，因此無法達成債務(wù)承擔協(xié)議，法院則無法強制判令由張某向銀行歸還欠款。

審判結(jié)果：

最終法院判令在張某滌除存在與房屋上的抵押權(quán)后，由開發(fā)商配合張某辦理房屋過戶手續(xù)。

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