【案情】
2016年9月4日，申請(qǐng)執(zhí)行人陳某申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行重慶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司1200余萬(wàn)元。在人民法院執(zhí)行法官的主持下，雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，協(xié)商約定該房地產(chǎn)公司以修建的酉陽(yáng)某廣場(chǎng)4-1F-D17、4-1F-D18兩個(gè)門(mén)面和3-3F-C20住房一套向陳某以物抵債，兩個(gè)門(mén)面抵債81萬(wàn)元，住房一套抵債27萬(wàn)元，共計(jì)抵債108萬(wàn)元，雙方各自按照法律規(guī)定交納房屋過(guò)戶(hù)稅費(fèi)。
??? 后，人民法院查明3-3F-C20住房在法院作出查封決定前，已出租給戴某作為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。經(jīng)執(zhí)行合議庭合議，一致認(rèn)為執(zhí)行中達(dá)成的以物抵債協(xié)議，不影響承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
??? 租人是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、承租人作出放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面說(shuō)明后，人民法院發(fā)出執(zhí)行裁定，認(rèn)為上述房產(chǎn)以物抵債108萬(wàn)元的協(xié)議不違反法律規(guī)定，確認(rèn)以物抵債協(xié)議合法有效。
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【評(píng)析】
以物抵債，是指在民事強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，以被執(zhí)行人所有的財(cái)產(chǎn)交給申請(qǐng)執(zhí)行人，抵償生效法律文書(shū)確定的債務(wù)用來(lái)賠償法律規(guī)定的債務(wù)。
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首先，以物抵債是一種特殊的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。以物抵債實(shí)際上是一種比較特殊的由債權(quán)人買(mǎi)受執(zhí)行標(biāo)的物的方法，債權(quán)人以支付核定價(jià)額為條件，取得標(biāo)的物的所有權(quán)，應(yīng)支付價(jià)額與其債權(quán)等額抵銷(xiāo)，價(jià)額高于債權(quán)的，其高出部分由申請(qǐng)執(zhí)行人向被執(zhí)行人退還；價(jià)額低于債權(quán)的，不足部分，被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)清償。即使是在人民法院強(qiáng)制執(zhí)行中的以物抵債協(xié)議，也符合一般的房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，應(yīng)受房屋買(mǎi)賣(mài)法律法規(guī)的約束。
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其次，房屋的承租人具有法定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即民事主體在特定買(mǎi)賣(mài)貨物的同等條件下，按照法律享有比他人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是承租人在出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)該租賃物的權(quán)利。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，因?yàn)槌凶馊嗽谕葪l件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；如果出租人沒(méi)有按此規(guī)定出賣(mài)房屋，那么承租人可以宣告該房屋的買(mǎi)賣(mài)是無(wú)效的。”
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第三，如果出租人沒(méi)有提前通知承租人就出賣(mài)了房屋，使承租人喪失了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，并對(duì)其進(jìn)行賠償。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第21條規(guī)定：“如果出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人若提出要出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)該予支持。但如果承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不應(yīng)該予支持。”
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最后，承租人房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有例外情形。據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人提倡優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不應(yīng)予支持：（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；（二）出租人將房屋賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人在履行通知義務(wù)之后，承租人在未十五日內(nèi)明確表示會(huì)購(gòu)買(mǎi)的；（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)將登記手續(xù)辦理完整的。”當(dāng)出現(xiàn)第（四）種例外情形，如果屬于出租人未盡到通知義務(wù)的，承租人雖然無(wú)法再以同等條件行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但可以請(qǐng)求人民法院判決出租人承擔(dān)相應(yīng)民事賠償責(zé)任。
