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出租人在房屋出售前對承租人未盡通知義務，承租人應在多長期限內行使優先購買權?

承租人的優先購買權屬于以形成權的行使為前提的權利，故該形成權的行使應以除斥期間制度加以規定，即承租人應自知悉出賣事實時起一定期限內行使先買權。該制度與合同法規定的出租人應當給出”合理期限”一起(一為基于當事人自由意思產生，一為沒有當事人意思表示時補充當事人意思)，共同構成承租人行使優先購買權的程序性規定。

關于”合理期限”問題，具體標準如何，應由當事人根據實際情況而定，不宜強制劃一。而關于承租人行使權利的除斥期間，不少人認為法律沒有規定。我們認為最高人民法院((關于貫徹執行若干問題的意見)第118條的規定，實際上就可以理解為對此問題作出的規定。該條規定：”出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權。”從該條文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知承租人的情況下，給予承租人以行使權利的期間。因為，在出租人通知承租人購買時，實際上是要在承租人和其他人提出相同條件時，優先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內行使其權利。而設定優先購買權行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權利。因此，其目的應該是：出租人出賣租賃物的，應當通知承租人。承租人在接到通知后，應當在合理期限內決定是否購買。該期限最長為3個月。

因此，我們傾向于認為，承租人行使優先購買權的期間，應該為出租人知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起的3個月。

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