租賃合同合同解除權消滅的情形有哪些?

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在判斷合同解除權是否已經消滅，主要從以下四種情形分析：

1、雙方當事人對合同解除權約定了行使期限的，期限屆滿權利人不行使的，解除權消滅；

2、雙方未約定解除權行使期限，經對方催告后權利人未在合理期限內行使解除權，解除權消滅；

3、雙方未約定解除權行使期限，對方亦未催告的，權利人未在合理期限內主張解除權的，解除權消滅，該合理期限一般掌握在一年；

4、由于未按時支付租金而使出租人具有合同解除權，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權消滅。

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權利因主張而成就，因放棄而消滅，合同解除權同樣如此。《合同法》第九十五條規定：”法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅；法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅”。實踐中較難把握的是，法律未規定租賃合同的解除權行使期限，而當權利人怠于行使權利時，將導致權利長期處于一種不確定的狀態。我們認為，這種長期怠于行使權利的狀況也是權利消滅的一種情形。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規定：”法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人(合同違約方)催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅”。對此，我們建議關于租賃合同的解除權行使期限可以參照把握。

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