關(guān)于戶口遷移問(wèn)題，上海市高級(jí)人民法院有專門規(guī)定(滬高法民一[2003]25號(hào)),這是上海各區(qū)、縣法院受理戶口案件的指導(dǎo)原則。市高院滬高法民一[2003]25號(hào)民事法律適用的規(guī)定是：“對(duì)于二手房買賣糾紛，如果當(dāng)事人以賣方違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任的，可以作為民事案件處理;買方要求賣方實(shí)際履行約定的，將戶口遷出并將自己的戶口遷入的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，法院也無(wú)權(quán)作出此類民事判決，故該請(qǐng)求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法院不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項(xiàng)。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶口主張的，裁定不予受理或者駁回起訴。”
鑒于上海目前關(guān)于戶口遷移問(wèn)題的法律實(shí)踐，戶口遷移問(wèn)題屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，買方無(wú)法以戶口遷移問(wèn)題向法院提起訴訟，要求賣方強(qiáng)制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由，要求賣方承擔(dān)違約損害賠償。因此，戶口條款就變成二手房買賣合同里的必備條款。買賣雙方往往會(huì)在合同補(bǔ)充條款中規(guī)定：賣方必須在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移前(或者過(guò)戶手續(xù)辦理完畢后20日內(nèi))，將房屋內(nèi)所有的戶口遷出，若由于賣方的原因沒(méi)有將戶口及時(shí)遷出，導(dǎo)致買方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但在實(shí)踐中，往往由于對(duì)賠償責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有明確，導(dǎo)致買方不能完全實(shí)現(xiàn)自己的訴訟目的。因此，也常為此發(fā)生爭(zhēng)議。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面著手，規(guī)范戶口遷移，避免糾紛發(fā)生。
一、買賣合同沒(méi)有約定具體賠償標(biāo)準(zhǔn)的解決方案。
戶口遷移是賣方的合同義務(wù)，違反該約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任，但如果買賣合同里面沒(méi)有約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，則買方需要舉證證明其受到的損失，沒(méi)有損失則很難獲得賠償，買方舉證責(zé)任比較大。
因此，在發(fā)生該類爭(zhēng)議時(shí)，建議買方積極和賣方協(xié)商，給予其必要的時(shí)間，以遷移房屋內(nèi)的所有戶口;同時(shí)，雙方在具體協(xié)商過(guò)程中，可以通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議方式，約定賠償責(zé)任的具體標(biāo)準(zhǔn)或者計(jì)算公式，防止賣方惡意違約。
二、直接在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，如逾期一日則按照房屋總價(jià)的日萬(wàn)分之五計(jì)算，直到賣方房屋內(nèi)戶口全部遷移為止。
三、針對(duì)戶口遷移問(wèn)題，買方可以預(yù)留部分房?jī)r(jià)款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房?jī)r(jià)款;如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房?jī)r(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。通過(guò)這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，有效地督促賣方及時(shí)履行合同中戶口條款，避免不必要的爭(zhēng)議。
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