【案情】

老江承租房東祁先生一套房屋，租期三年。2012年5月17日租期屆滿，老江將房屋交還了祁先生。同年5月20日 ，祁先生貼出告示，表示出賣該房。老江得知后便與祁先生協(xié)商購(gòu)買，但同時(shí)也有錢某前來(lái)洽談購(gòu)買事宜。錢某出價(jià)200萬(wàn)元，老江表示愿意以同樣的價(jià)格和條件購(gòu)買。祁先生于6月10日和錢某簽訂了房屋買賣合同。老江認(rèn)為，他曾是該房屋的租戶，依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，便向法院起訴，要求法院確認(rèn)祁先生與錢某簽訂的買賣合同無(wú)效。

【律師分析】

我國(guó)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。因此，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指承租人在租賃期限內(nèi)，當(dāng)出租人出賣租賃房屋時(shí)，在買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等同等條件下，依法享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。因此，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的一個(gè)最基本的條件就是：在承租期內(nèi)(包括合同約定的期限和事實(shí)上的承租期)。

老江承租祁先生的房屋已過(guò)承租期限，并搬出了承租房，雙方已依法終止了租賃關(guān)系。所以，即使老江的出價(jià)等購(gòu)買條件與他人一樣，依法也不再享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房主祁先生有權(quán)自由選擇買主。

【判決結(jié)果】

法院認(rèn)為，房東祁先生出賣房屋并非在老江的承租期內(nèi)，老江依法不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，依法駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

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