提示：盡管物業公司沒有按照《物業管理合同》的約定為業主提供符合雙方約定的標準服務，存在違約行為。但業主完全拒絕交納物業費是缺乏法律依據的。

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[案情簡介]

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2010年費某入住新房的發現該小區已發生多起盜竊、許多樓幢入戶大門門鎖被損，其樓上住戶在頂層養雞和種菜，并將雞糞用于澆菜，雞糞氣味讓人非常難受，且物業公司將底層架空層作為居委會辦公場所，致使排氣不暢通。費某多次向物業公司反映均無果。由于費某對物業服務質量不滿，故從2011年6月開始拒絕支付物業費。在拖欠了兩年物業費后，物業公司將費某訴至法院，要求支付3614元的物業費。

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［案例評析］

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根據《合同法》第六十條的規定，“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”同時，《物權法》第八十三條也規定：“業主應當遵守法律、法規以及管理規約”，業主應遵守誠實信用原則以及全面履行原則，客觀、全面、如實地履行合同約定的義務。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，若物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主有權請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的人民法院應予支持。該解釋沒有說明業主可以以物業服務不到位為由拒絕交納物業費。

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在業主有證據證明物業服務企業提供的物業服務存在服務不到位等違約行為的，甚至是物業公司根本就沒有提供相應的服務時，鑒于物業公司提供的物業服務項目與服務質量和約定標準都存在著差距，那么按照權利義務相一致的原則，就應當將相應的物業服務費用酌情的予以扣除。結合本案，法院按照20%的比例相應扣減費某物業費的判定也是合情合理的。

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[法院判決］

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庭審時，費某辯稱物業公司沒有提供相應的物業服務故有權不交納物業費。同時，費某向法庭提供了相關證據。最后，法院判定適當減少費某的物業服務費用，由費某交納2891.2元物業費。

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