物業(yè)管理不當(dāng)引起的法律糾紛案

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[案情]

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??? 李某1999年11月購(gòu)買(mǎi)了金港房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的香港花園3號(hào)樓一套單元房。李某對(duì)房屋裝修后，與2000年1月2日入住，并向金港房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部交納了2000年上半年的物業(yè)管理費(fèi)1200元。2000年3月10日晚9時(shí)許，李某外出回來(lái)后將新購(gòu)買(mǎi)的摩托車(chē)放入樓下的車(chē)棚里。第二天早晨李某上班時(shí)，發(fā)現(xiàn)車(chē)棚大門(mén)被人橇開(kāi)，自己的摩托車(chē)被盜。當(dāng)?shù)嘏沙鏊浆F(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查并立案。但是直到6月底仍未有結(jié)果。李某咨詢(xún)律師后向房地產(chǎn)公司提出了索賠，房地產(chǎn)公司要求李某等案件偵破后再說(shuō)。雙方協(xié)商多次達(dá)不成一致意見(jiàn)，李某向法院提出了訴訟，此案目前正在審理之中。

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??? [爭(zhēng)議]

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??? 李某的律師認(rèn)為，房地產(chǎn)公司與李某之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系，李某已交納了物業(yè)管理費(fèi)，并遵守物業(yè)管理的規(guī)定，將摩托車(chē)放置在車(chē)棚內(nèi)，自己無(wú)過(guò)錯(cuò)，無(wú)違約行為。房地產(chǎn)公司在售房廣告中明確承諾：小區(qū)實(shí)施封閉管理，有值班室和專(zhuān)職保衛(wèi)人員24小時(shí)提供門(mén)衛(wèi)值班服務(wù)，區(qū)域內(nèi)無(wú)閑雜人員。該廣告是物業(yè)管理合同的重要組成部分。房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)，在小區(qū)內(nèi)必須確保安全，對(duì)住戶(hù)的財(cái)物負(fù)有看管義務(wù)。由于被告物業(yè)管理制度不完善，門(mén)衛(wèi)防范不力，履行合同義務(wù)不當(dāng)，由此造成車(chē)棚大門(mén)被撬，原告摩托車(chē)丟失，被告方應(yīng)當(dāng)賠償因其違約而給原告造成的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)公司的律師認(rèn)為，房地產(chǎn)公司進(jìn)行物業(yè)管理的范圍，不包括對(duì)住戶(hù)小棚進(jìn)行看護(hù)，李某的摩托車(chē)應(yīng)當(dāng)由盜竊人進(jìn)行賠償，房地產(chǎn)公司無(wú)賠償義務(wù)，目前失竊案件已由公安機(jī)關(guān)立案?jìng)刹椋ν熊?chē)并非不能夠追回，在未有結(jié)論之前，李某起訴房地產(chǎn)公司毫無(wú)道理。

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??? [分析]

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??? 本律師認(rèn)為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)受物業(yè)所有人和使用人的委托，按合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行有償修繕、維護(hù)和其他相關(guān)的服務(wù)，收取管理費(fèi)。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)該是多方面的，應(yīng)當(dāng)包括對(duì)業(yè)主放置在管理區(qū)域內(nèi)合理地點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的看護(hù)，因?yàn)槲形飿I(yè)管理合同包含有保管合同的內(nèi)容。本案，房地產(chǎn)公司售房廣告中已經(jīng)明確了小區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)范圍包括維護(hù)財(cái)產(chǎn)安全的看護(hù)義務(wù)。（在通常情況下廣告是沒(méi)有約束力的，但是本案中房地產(chǎn)公司的售房廣告內(nèi)容卻符合合同法關(guān)于要約的規(guī)定，是房地產(chǎn)公司對(duì)購(gòu)買(mǎi)者提出的物業(yè)管理服務(wù)合同的條款，對(duì)其具有約束力。）李某與房地產(chǎn)公司之間事實(shí)存在著委托物業(yè)管理合同關(guān)系，李某在向房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部支付管理費(fèi)后，已經(jīng)盡了合同義務(wù)，有理由要求房地產(chǎn)公司履行合同義務(wù)。房地產(chǎn)公司在提供服務(wù)時(shí)，由于制度不完備，防范措施不力，疏于管理，沒(méi)有盡到應(yīng)盡的責(zé)任，造成李某摩托車(chē)被盜，顯然違背了合同約定的義務(wù)合同法第107條規(guī)定”當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”. 由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)賠償李某的摩托車(chē)。房地產(chǎn)公司以應(yīng)由盜竊人賠償李某損失為借口來(lái)推卸自身責(zé)任是毫無(wú)道理的。

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